Moin ✌🏼

heute tauchen wir in ein Thema ein, das oft vielversprechend klingt, aber in der Realität mit einigen Herausforderungen verbunden ist: Der Kauf deiner ersten Vermietungsimmobilie.

Viele sprechen darüber, wie man den Einstieg in den Immobilienmarkt schafft, aber nur wenige beleuchten die Fallstricke und Learnings, die wirklich den Unterschied machen. Genau darum soll es heute gehen. Oder vielleicht habt ihr ja bereits Immobilien:

In der heutigen Ausgabe:

• 5 Dinge, die dir niemand beim Kauf deiner ersten Vermietungsimmobilie erzählt

• Warum Geduld bei der Bank der Schlüssel ist: Einblick in die langwierigen Prozesse und wie du sie beschleunigen kannst

• Einschätzung zu energieeffizienten Wohnimmobilien

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👀 Falls du die letzte Ausgabe 08 verpasst hast: Wie du anfängst zu investieren & 4 Sachen, die du vorher wissen musst

🛠️ Energetisch top, preislich hoch: Eine neue Studie des IfW Kiel zeigt: Energieeffiziente Wohnimmobilien erzielen deutliche Preisaufschläge (Link)

🏠 In den deutschen Metropolen sind die Mietpreise im zweiten Halbjahr 2024 nicht mehr ganz so stark gestiegen wie zuvor (Link)

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🤖 Sichtweise zu KI: Tyler Cowen meint die größten Hürden für den Durchbruch von KI liegen nicht in der Technik, sondern in den Menschen, Unternehmenskulturen, Prozessen und gesellschaftlichem Widerstand (Link)

DEEP DIVE
5 Dinge, die dir niemand beim Kauf deiner ersten Vermietungsimmobilie erzählt

1. Der Kaufpreis ist nicht alles

Viele Erstkäufer fixieren sich auf den Kaufpreis und vergessen dabei wichtige Zusatzkosten wie die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. Diese können leicht 10–15 % des Kaufpreises ausmachen. Ein weiterer oft übersehener Punkt ist die Energieeffizienz der Immobilie bei der Kaufentscheidung. 

👉 Tipp: Ich nutze diese Google-Tabelle, um alle Details und Nebenkosten strukturiert zu erfassen und Immobilien für mich auf einer Skala nach Relevanz zu sortieren. So behalte ich den Überblick und kann fundierte Entscheidungen treffen.

2. Achtung bei zu schneller Konditionsrückmeldung 

Die Finanzierung deiner Immobilie kann Wochen dauern. Banken prüfen Bonität, Objektlage und die Immobilie selbst. Das bedeutet: Bereite dich auf eine detaillierte Prüfung mit vielen Unterlagen vor – von Gehaltsabrechnungen bis Energieausweisen. 

Während eine Bank innerhalb weniger Tage eine Finanzierungszusage gibt, kann es bei anderen deutlich länger dauern. Lennart und ich haben die Erfahrung gemacht, dass eine anfängliche Zusage nicht verbindlich ist. Bei einem monatelangen Prozess mit der Deutschen Bank wurden die ursprünglichen Konditionen (z. B. mehr Eigenkapital, höhere Tilgung) am Ende revidiert. Und das nach mehreren Besichtigungen, Gutachter Begehung und Meetings.

👉 Tipp: Bereite deine Unterlagen vollständig vor, z. B. in einem Drive-Ordner, und arbeite mit mehreren Banken, um flexibel zu bleiben. Einige Banken reagieren schneller als andere, während lokale Institute oft hilfreiche Insights zum Markt bieten. Unsere Unterlagenlisten findest du hier.

3. Dein Finanzierungspartner ist der Schlüssel zum Erfolg

Eine gute Bankbeziehung kann Gold wert sein. Lokale Banken kennen den Markt oft besser, geben dir klare Marktwertempfehlungen und warnen dich vor Risiken, wie etwa Immobilien in Senkungsgebieten, die sie dann nicht finanzieren. Ein Berater rief mich sogar an, um mir mitzuteilen, dass ich eine Woche warten sollte, da ein Zinsschritt zu meinen Gunsten bevorstand.

👉 Tipp: Kommuniziere offen mit deinem Berater, stelle Fragen und nutze deren Expertise, um realistische Parameter für Rentabilität und Kreditvergabe zu verstehen. Vorteilhaft ist auch, dass dich dein Berater sobald alle Unterlagen zu deiner persönlichen Bonität geprüft sind schneller aggieren kann. 

4. Die meisten Makler schaffen keinen Mehrwert

Leider gilt bei Maklern oft: viel Provision, wenig Leistung. Du wirst oft hinterher telefonieren müssen, um Besichtigungen oder Unterlagen zu bekommen. Gleichzeitig gibt es auch Ausnahmen: Eine Maklerin in Bremen hat mir äußerst strukturierte Unterlagen bereitgestellt und zügig auf Rückfragen reagiert.

👉 Tipp: Bleib höflich und verbindlich. Ein guter Kontakt kann dir dabei helfen, schnellere Angebote zu erhalten. Trotzdem sollte man bei hohen Maklerprovisionen (z. B. 7,5 %) abwägen, ob sie im Verhältnis zum Mehrwert stehen. Bei mir fallen durch die Hohe Provision und damit Eigenkapitaleinsatz schon viele Immobilien durch das Raster. 

5. Die richtigen Parameter kennen

Gerade als Anfänger stellst du schnell fest, dass viele Zahlen auf dem Papier gut aussehen, in der Realität aber anders bewertet werden. Banken kalkulieren oft konservativ, z. B. mit:

• 20 % Eigenkapital bei Investitionen über 800.000 €

• Annuitäten von 6 % in ihrer internen Berechnung

• Einschränkungen bei 100%-Finanzierungen. Weniger Banken bieten diese an, besonders bei Gewerbeanteil. Bei mir war die Staffelung bei einem Kaufpreis von 1.600.000 EUR und einer Kombination aus Gewerbe (Gastronomie) und Wohnen so: 

👉 Tipp: Frage bei deinen Beratern einfach direkt nach. Wie kalkulieren sie bzw. die Marktfolge und welche Zahlen solltest du in deiner Berechnung berücksichtigen. 

Alright, was heißt das jetzt für dich in der Praxis? Hier sind die zentralen Erkenntnisse:

1. Makler sind oft nur Mittler – du musst die Arbeit machen.

Fragen stellen, Unterlagen hinterher telefonieren und Angebote kritisch hinterfragen – all das bleibt an dir hängen. Viele Makler liefern kaum Mehrwert, weshalb du selbst Struktur und den Überblick bewahren musst.

2. Bei der Bank gilt: Du bist der Projektmanager.

Auch wenn du der Kunde bist, musst du die Bank durch den Prozess führen. Rückrufe, Nachreichungen und klare Kommunikation sind entscheidend, um den Finanzierungsprozess zu beschleunigen und Missverständnisse zu vermeiden.

3. Kommunikation ist alles.

Du wirst viel erklären und verhandeln müssen: gegenüber Eigentümern, die unrealistische Preisvorstellungen haben, Banken, die am Ende nicht die gewünschten Konditionen liefern, oder Maklern, die nicht liefern, was sie versprechen. Absagen gehören dazu – auch nach intensiver Vorbereitung. Das gehört zum Prozess.

4. Fragen, fragen, fragen.

Egal, wie trivial oder peinlich dir eine Frage vorkommt – stelle sie. Jeder Hinweis von Banken, Maklern oder Gutachtern hilft dir, Immobilien und ihre Besonderheiten immer besser einzuschätzen. So vermeidest du teure Fehler.

Was du jetzt machen kannst

• Sei strukturiert: Erstelle Checklisten für jede Immobilie und dokumentiere jeden Schritt.

• Suche dir verlässliche Partner: Gute Banken, Makler oder Berater sparen dir langfristig viel Zeit und Nerven.

• Lerne aus jedem Prozess: Jeder Kontakt, jede Besichtigung und jede Frage macht dich besser – auch wenn nicht jede Immobilie klappt.

OUTRO
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