Moin ✌🏼

was für turbulente Wochen aktuell. Unsere zukünftige Regierung verhandelt und die Ergebnisse sind bisher absolut unerwartet.

Die USA machen auch nur wilde Sachen und die EU scheint langsam zu verstehen, dass es Zeit wird, etwas zu ändern.

Wie jede Woche einmal die obligatorische Frage an euch:

Worauf du dich heute freuen kannst:

• Was sich zum April finanztechnisch alles ändert

• Warum du aktuell bei Immobilienvorhaben vorsichtig sein solltest

• Warum ein erneuter Heizkostenschock erneut recht wahrscheinlich ist (und was du dagegen tun kannst)

• Welche 4 Sachen sich seit dem Schreiben des BMFs steuerlich bei Kryptowährungen verändert hat

• Wie du eine Familienstruktur gestalten kannst und was ich auf die nächsten 10 Jahre vorhabe

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Wie immer vorweg: Keiner unserer Inhalte stellt Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung dar, sondern dient lediglich der Unterhaltung. Falls du mehr wissen willst, lies bitte unseren Disclaimer.

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INTERESSANTE QUELLEN UND LINKS
Unsere besten Funde der letzten Woche

👀 Falls du die letzte Ausgabe 16 von mir verpasst hast: Stufe 1 + 2 zur optimalen Familienstruktur

📅 Elterngeld, Führerschein, ETA: Das ändert sich im April alles in Sachen Finanzen (Finanztip)

📰 Warnung an Investoren: Das ist jetzt gefährlich, weil die Bauzinsen durch die Ankündigung der neuen Bundesregierung in die Höhe geschossen sind (Immocation)

⌛️ Heizkosten-Schock: Warum Du mit deutlich höheren Heizkosten rechnen musst (Finanztip)

📈 BMF-Schreiben zu Kryptosteuern: Die vier wichtigsten Takeaways für alle, die Kryptowährungen halten (Blockstories)

💶 Die meisten scheitern an der Bank: So bekommst du den Kredit für deine Immobilie wirklich (Immocation)

DEEP DIVE
Zur optimalen Familienstruktur: Stufe 3 und 4

Im letzten Newsletter haben wir die ersten beiden Stufen durchleuchtet:

• Die Optimierung des privaten Bruttoeinkommens und

• den Aufbau einer GmbH mit Holding-Struktur.

Heute widmen wir uns den fortgeschrittenen Konzepten, die wirklich den Unterschied machen können:

• 3. Stufe: VV GmbH - Immobilien übertragen, um nur noch 15 % Steuern zu zahlen

• 4. Stufe: Familienstiftung - die Krönung der Absicherung

Disclaimer: Bei beiden Stufen haben wir selbst noch keine Erfahrungen. Aber ich kann euch mitteilen, was ich zumindest in diesem Bereich geplant habe.

Zur Erinnerung: Bei allem geht es darum, einen Business Case zu haben (es muss sich lohnen) und gleichzeitig die Risiken für Haftung & Vermögensentzug zu minimieren.

3. Stufe: VV GmbH - Immobilien optimal strukturieren

Die Vermögensverwaltende GmbH (kurz: VV GmbH) ist das perfekte Vehikel für alle, die bereits privat Immobilien besitzen oder in Zukunft in Immobilien investieren wollen.

Das große Hauptvorteil: Du zahlst auf die Erträge nur 15% Körperschaftsteuer statt der üblichen ca. 30% (15% Körperschaftsteuer + 13-17% Gewerbesteuer je nach Hebesatz der Kommune) bei einer GmbH oder sogar bis zu 45% Einkommensteuer.

Warum eine VV GmbH Sinn macht

Im Gegensatz zu einer normalen GmbH, die gewerblich tätig ist und damit Gewerbesteuer zahlen muss, beschränkt sich die VV GmbH ausschließlich auf die Verwaltung (d)eines Vermögens (Quelle).

Das bedeutet:

• ✅ Nur 15% Körperschaftsteuer auf Erträge (statt bis zu 45% Einkommensteuer)

• ✅ Keine Gewerbesteuer (solange bestimmte Grenzen eingehalten werden)

• ✅ Möglichkeit, Immobilien steuerschonend zu übertragen

• ✅ Vermögensschutz durch Trennung vom Privatvermögen und Holding

• ✅ begrenzte Haftung bei komplexeren Sanierungsprojekten

Vorsicht bei der gewerblichen Infizierung!

Die größte Gefahr bei einer VV GmbH ist die sogenannte "gewerbliche Infizierung". Das passiert, wenn die Gesellschaft nicht mehr nur vermögensverwaltend, sondern gewerblich tätig wird. Die Finanzverwaltung hat hier sehr klare Grenzen definiert:

• ❌ Nicht mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren kaufen und verkaufen

• ❌ Keine (zu) umfangreichen Umbaumaßnahmen, die über die normale Instandhaltung hinausgehen

• ❌ Kein Handel mit Immobilien (was alles wäre, was über den ersten Punkt hinausgeht)

• ❌ die GmbH darf nicht leer sein (Gründung ohne konkretes Objekt oder Verkauf der letzten Immobilie in der Gesellschaft)

Wenn eine dieser Grenzen überschritten wird, gilt die gesamte VV GmbH als gewerblich infiziert und verliert ihren Steuervorteil. Das würde bedeuten: Gewerbesteuerpflicht (und eventuelle Nachzahlung) für alle Einnahmen!

Wer hierzu mehr wissen will, kann sich dieses kurze Video von Steuerpreneure anschauen →

Mein konkreter Plan für die Immobilienübertragung

Mein persönlicher Plan sieht vor, meine erste Bestandsimmobilie 2031 in eine VV GmbH zu übertragen. Das ist jedoch nicht so einfach, wie es klingt, da bei einer Übertragung grundsätzlich Grunderwerbsteuer anfällt.

Deswegen gibt es unterschiedliche Möglichkeiten:

• Die neue VV GmbH wird natürlich eine Tochtergesellschaft meiner bestehenden Holding

• Dann entweder den Verkauf zu einem etwas höheren als den symbolischen Wert (Link)

• Oder den wirklichen Verkauf wie bei Dritten mit Bank und Marktwerkt

• Umwandlung unserer GbR in eine GmbH bei gleichzeitigem Verkauf der Anteile an meine Holding (Quelle)

Mal schauen! Ich habe ja noch etwas Zeit.

Was kostet eine solche Struktur?

Die Strukturkosten belaufen sich auf ca. bei 1.500 - 2.500€/Jahr (Quelle), wobei man hier sicher vorher mit seinem Steuerberater besprechen sollte, inwiefern man die Kosten zumindest grob deckeln kann (Quelle). Das bedeutet, dass sich diese Struktur ab einem jährlichen steuerlichen Überschuss von ca. 16.000€ bereits lohnt.

Der steuerliche Überschuss ist hier vereinfacht zu rechnen: Mieteinnahmen - Abschreibung - Zinsen = steuerlicher Überschuss.

Wie bekomme ich das Geld wieder raus?

Die am meisten gestellte Frage lautet: "Wie komme ich an mein Geld, ohne es erneut zu versteuern?"

Erst einmal ist das Ziel hinter einer Struktur, das man langfristig mehr Vermögen aufbaut. Konkret bedeutet es, das man über die gesparten Steuern versucht, seinen Zinseszinseffekt - auch bekannt als die Eigenkapitalrendite - versucht zu maximieren.

Dadurch würdest du, selbst wenn du dir ohne steuerliche Gestaltung das Geld einfach auszahlst, langfristig dennoch mehr herausbekommen, als du hineingesteckt hast.

Es gibt aber dennoch mehrere Möglichkeiten, Geld steueroptimiert aus der Struktur herauszubekommen:

1. Gesellschafterdarlehen: Die Holding kann jeder verbundenen Gesellschaft sowie dir als natürlicher Person ein Darlehen gewähren (StB Alexander Keck hat es hier sehr gut zusammengefasst: Link)

2. Geschäftsführergehalt: Du kannst dir als Geschäftsführer ein Gehalt zahlen, was natürlich wiederum Einkommensteuer erfordert, aber es gibt viele Gestaltungsmöglichkeiten, wodurch man mehr Netto vom Brutto erhält (hier wieder von Alex Keck oder hier von der Kanzlei Faraone)

3. Verkauf von Assets an die Gesellschaft: Du kannst der Gesellschaft Güter verkaufen (z.B. dein Auto, das du auch geschäftlich nutzt)

4. Die ultimative Lösung: Kombiniere Ausschüttungen mit Stufe 1 - also der Optimierung deines Bruttoeinkommens mit Investitionsmöglichkeiten (Link)

4. Stufe: Familienstiftung - die Krönung der Vermögensabsicherung

Die Familienstiftung ist der heilige Gral der Vermögensabsicherung (Quelle). Sie bietet nicht nur steuerliche Vorteile, sondern schützt dein Vermögen auch vor Zugriff durch Dritte, Scheidung und sogar vor dir selbst (falls dich doch einmal die Privatinsolvenz erwischen sollte).

Was ist eine Familienstiftung? (Quelle)

Eine Familienstiftung ist eine rechtsfähige Stiftung des privaten Rechts, die das Ziel hat, eine oder mehrere Familien finanziell zu unterstützen. Anders als bei einer gemeinnützigen Stiftung geht es nicht um wohltätige Zwecke, sondern um die Versorgung der Familienmitglieder.

Die Stiftung hat keine Eigentümer oder Gesellschafter, sondern nur Begünstigte (Destinatäre, hier gut erklärt). Das Vermögen gehört der Stiftung selbst und kann nicht mehr entzogen werden. Also, gar nicht durch niemanden!

Die steuerlichen Vorteile einer Familienstiftung

Die Besteuerung einer Familienstiftung ist komplex, bietet aber einige entscheidende Vorteile (Quelle):

• ✅ Keine Erbschaftsteuer alle 30 Jahre (Erbersatzsteuer) bei richtiger Gestaltung (Quelle)

• ✅ Möglichkeit der steuerfreien Ausschüttung von Unterhalt an Familienmitglieder

• ✅ Kein automatischer Vermögensübergang bei Tod des Stifters (keine Erbschaftsteuer)

• ✅ Vermögen ist geschützt vor Gläubigern, Scheidung und staatlichem Zugriff

Mein persönlicher Plan

Obwohl ich persönlich noch keine Familienstiftung gegründet habe, ist mein langfristiger Plan klar:

1. Aufbau der VV GmbH mit einem Immobilienportfolio von mindestens 3 Mio. €

2. Gründung einer Familienstiftung als Eigentümerin der Holding (und damit indirekt auch der VV GmbH)

3. Festlegung klarer Regeln für die Verwendung des Vermögens in der Stiftungssatzung

4. Versorgung der Familie über die Stiftung

Die Kosten für eine Familienstiftung sind noch einmal deutlich höher als für eine VV GmbH (Quelle):

• Gründungskosten: 15.000-30.000€ (Notar, Rechtsanwälte, Steuerberater)

• Mindestkapital: 50.000-100.000€ (je nach Bundesland)

• Laufende Kosten: 1.000-5.000€ jährlich

Der Gamechanger: Steuerfreier Zugriff auf das Vermögen

Hier kommt der absolute Gamechanger: Als Begünstigter einer Familienstiftung kannst du steuerfreien "Unterhalt" erhalten. Die Stiftung kann dir eine Wohnung zur Verfügung stellen, deine Ausbildung oder die deiner Kinder finanzieren, Gesundheitskosten übernehmen und vieles mehr - und all das steuerfrei, wenn es richtig gestaltet ist.

Dazu kommen Vorteile, wie die optimierte Besteuerung von Mieteinkünften, das Halten von (Namens-)Lizenzen oder die Besteuerung von Aktien (Quelle).

Was passiert, wenn dein Steuerberater abrät?

Die meisten Steuerberater raten von solchen Strukturen ab, weil sie glauben:

• der Mandant habe sich nicht tiefergehend mit den Nachteilen beschäftigt (z. B. Gebundenheit des Vermögens in der Struktur, weswegen man nicht darauf angewiesen sein sollte)

• die langfristigen Vorteile nicht erkennen oder den Aufwand (aus Scham) scheuen, weil sie sich nicht mit der Materie auskennen

• sie glauben, das würde sich erst ab einem sehr sehr hohen Vermögen lohnen

Dann müsst ihr euch wohl einen spezialisierten Steuerberater suchen, der euren normalen Steuerberater projektweise ergänzt.

Fazit: Der Weg zur optimalen Familienstruktur ist ein Marathon, kein Sprint

Wie ihr seht, ist der Aufbau einer optimalen Vermögensstruktur nichts, was man mal eben an einem Wochenende erledigt. Es ist ein jahrelanger Prozess, der Disziplin, Durchhaltevermögen und strategisches Denken erfordert.

Ich selbst bin derzeit zwischen Stufe 2 und 3, also im Prozess, meine VV GmbH aufzubauen. Die Familienstiftung ist für mich ein Ziel für die nächsten 5-10 Jahre.

Wichtig ist, dass ihr jeden Schritt gut plant und die Kosten gegen die Vorteile abwägt. Nicht jede Struktur macht für jeden Sinn. Aber wenn ihr ernsthaft Vermögen aufbauen und absichern wollt, führt zumindest an den Stufen 1-3 langfristig kein Weg vorbei.

OUTRO
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