Moin ✌🏼

gestern war ich bei der Hausübergabe für mein drittes Haus. Ist sehr merkwürdig, einen Schlüsselbund übergeben zu bekommen und für diesen dann verantwortlich zu sein.

Letztes Mal hat Pascal euch ja erzählt, wie aufwendig es ist (oder sein kann), überhaupt dahinzukommen, eine Immobilie zu finden und sie dann zu kaufen. Heute soll es darum gehen, warum Immobilien dennoch ein, vielleicht sogar der entscheidende Teil eures Vermögensaufbaus im Hier und Jetzt sein sollten.

Letzte Ausgabe hat Pascal euch gefragt, ob ihr bereits Immobilien zur Vermietung besitzt, wobei 50% mit “Ne” geantwortet haben:

Deswegen mache ich heute weiter:

Zur heutigen Ausgabe:

• die 10 besten Möglichkeiten, Nebeneinkünfte zu erzielen

• die Auswirkungen der Bundestagswahl auf deinen Geldbeutel (Wahlprogramme)

• warum die Reichen auf Immobilien setzen

• welche Hebel Immobilien dir zur Verfügung stellen, um schneller Vermögen aufzubauen

• weswegen du die Ehegattenschaukel kennen musst

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INTERESSANTE LINKS
Unsere besten Funde der letzten Woche

👀 Falls du die letzte Ausgabe 09 von Pascal verpasst hast: 5 Dinge, die dir niemand vor dem Kauf deiner ersten Vermietungsimmobilie erzählt

🛠️ Die 10 besten Side Hustles 2025: Nischa erklärt euch, welche wie viel Zeit kosten sowie die Schwierigkeit, mit der die ersten $100 verdient werden können (Youtube)

🏠 Was Vermieter zur E-Rechnung jetzt wissen müssen: Webinar von Immocloud in Kollaboration mit ECOVIS, um Klarheit in das Thema zu bringen (Teams Aufzeichung)

📈 Platzt gerade die KI-Blase? Deutschlandweit bekannter Investor Dr. Andreas Beck und BCG X Director Ronny Fehling besprechen DeepSeek’s Impact (Youtube)

💶 Auswirkung der Bundestagswahl auf deinen Geldbeutel: Finanztip nimmt die Wahlprogramme auf ihre finanzielle Bedeutung für dich als Individuum auseinander (Youtube)

DEEP DIVE
5 Punkte, weswegen die Reichen auf Immobilien setzen

Nachdem Pascal euch letzte Woche erläutert hat, warum es wirklich schwierig sien kann, in den Immobilienmarkt einzusteigen, möchte ich heute vermitteln, warum es dennoch jeder tun sollte. Dabei möchte ich aber nicht die Normalo-Punkte vorstellen, wie z. B. das Immobilien sich historisch in den guten Lagen im Wert steigern, die Mieten zu einem relativ passiven Einkommen führen können und Immobilien nach Abbezahlung des Kredits ein Garant gegen Altersarmut sind.

Ich habe gerade mein drittes Haus gekauft (mein erstes 2021) und kann deswegen sagen, dass es mit die besten Entscheidungen waren, die ich bisher getroffen habe. Dabei betrachten wir einige der Learnings, die ich aus endlos konsumierten Content gezogen habe, sowie persönliche Erfahrungen als auch Gespräche mit fortgeschrittenen Immobilieninvestoren.

Als Einstieg könnt ihr euch drei Minuten des unteren Gesprächs mit Immobilieninvestor Josef Rick anhören (Zeitstempel ist von mir vorgegeben):

1. Abschreibung als Basis für mehr Liquidität

Der faszinierendste Aspekt von Immobilieninvestments ist die Möglichkeit zur Steueroptimierung ohne Liquiditätseinbußen. Das klingt zunächst wie ein Widerspruch, ist aber der Schlüssel zum beschleunigten Vermögensaufbau.

Vergesst nicht: Der größte Feind eures Vermögensaufbaus ist nicht die Inflation oder die ein oder andere Konsumausgabe zu viel: Es sind die Steuern, die - beiden meisten bereits bevor sie ihren Verdienst erhalten - bereits einen Großteil eures Geldes fressen. Stellt euch mal vor, ihr hättet euer Brutto als Nettoeinkommen - da wäre vieles einfacher, oder?

Wie man mit Immobilien Steuern spart

Dazu gibt es zweierlei zu beachten:

1. Die Abschreibung auf Geld, das euch nicht gehört

2. Die Abschreibung auf Geld, das ihr für Renovierung/Sanierung nutzt

Abschreibung bedeutet, dass der Wert eines Gegenstands mit zunehmender Zeit an Wert verliert. Es gibt eine große Tabelle, die Absetzung für Abnutzung (AfA)-Tabelle, in der die steuerliche Abschreibungsdauer für jeden möglichen Gegenstand stehen - vom Pizzaofen für das Restaurant, über die Fräse für das produzierende Gewerbe bis hin zu Laptops im Büro.

Immobilien in Deutschland werden - übrigens völlig willkürlich festgelegt - je nach Baujahr unterschiedlich abgeschrieben:

• Baujahr bis 1924: 40 Jahre und somit 2,5 %/Jahr (100 %/ 40 Jahre = 2,5 %)

• Baujahr von 1925 bis 2022: 50 Jahre und somit 2 %/Jahr

• Baujahr ab 2023: 33 Jahre und somit 3 %/Jahr

Es gibt noch weitere Sonderregelungen seit dem Wachstumschancengesetz sowie bzgl. Gewerbeimmobilien, aber wir bleiben erst einmal dabei.

Fest steht, dass ihr auf den gesamten Gebäudeanteil des Kaufpreises (erläutern wir in der Zukunft nochmal) diese Abschreibung jährlich von eurem Bruttoeinkommen abziehen könnt, wobei ich eigentlich ja nur 0-20 % der ein eingesetzten Summe gehören. Der Rest ist von der Bank geliehen.

Bei meinem neuesten Haus habe ich beispielsweise eine jährliche Abschreibung von ca. 8.000€, wodurch ich am Endes des Jahres ca. 3.400€ mehr Netto habe, ohne für etwas bezahlt zu haben. Und das für theoretisch 40 Jahre (das Haus ist von 1900)!

Fall Nummer 2 tritt ein, wenn ich kurzfristig Sanierungen durchführe, wofür ich mir wieder Geld von der Bank leihe. Solange ich die 15%-Regel (erklären wir in der Zukunft) nicht reiße, kann ich die Sanierungskosten sofort von der Steuer absetzen, aber habe erneut nicht mein eigenes Geld verwendet. Hier sei aber zugegeben, dass ich das bisher noch nicht gemacht habe.

Zuletzt sei erwähnt, dass die Zinsen von der Bank auch von der Steuer abgesetzt werden, diese aber auch wirklich bezahlt werden müssen.

2. Der doppelte Hebeleffekt: Inflation als stiller Vermögensbilder

Die offensichtliche Hebelwirkung kommt durch die Bankfinanzierung - mit 10% Eigenkapital kontrollierst du ein 10x so großes Investment, das du dir normalerweise gar nicht leisten könntest.

Der versteckte zweite Hebel, den die wenigsten auf dem Schirm haben, ist die Inflationswirkung auf deine Schulden. Die Inflation habe ich beim letzten Mal bereits auführlich erklärt (zur Ausgabe).

Nehmen wir eine Finanzierung von 400.000€ bei 2 % (3 %) durchschnittlicher Inflation:

• Realwertverlust der Schulden nach einem Jahr: 7.843€ (11.650€)

• Realwertverlust der Schulden nach 5 Jahren: 37.707€ (54.956€)

• Realwertverlust der Schulden nach 10 Jahren: 71.860€ (102.362€)

Wenn ihr selbst rechnen wollt, nutzt diesen Rechner von der Bundesbank: Link

Während deine Schulden also real schrumpfen, steigen die Mieten typischerweise mit der Inflation (deswegen werden Indexmietverträge auch immer beliebter bei Vermietern).

Nimm meine ersten beiden Immobilien:

• Gekauft 2021 für 1 Mio. € (insgesamt, nicht jeweils)

• Miete damals ca. 7.150€ pro Monat

• Heute, nur drei Jahre später, liegt die Miete bei ca. 8.550€ pro Monat

• die Kreditrate ist jedoch genauso wie damals, wodurch wir mehr Liquidität gewonnen haben

Aber klar: Wir haben auch einiges in die Sanierung gesteckt!

3. In 10-Jahres-Zyklen denken - die Spekulationsfrist

Die steuerliche Freistellung nach 10 Jahren Haltedauer ist ein Game-Changer, dessen Tragweite oft unterschätzt wird:

• Keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn

• Keine sonstigen Steuern

• Einfach die Gesamtsumme minus des Restkredits auf’s Konto

Ein Rechenbeispiel: Wenn ich die Häuser 2031 für 2 Mio. € verkaufe, muss ich keinen Euro Steuern zahlen. Der potenzielle Verkaufsgewinn von 1 Mio. € wäre 2031 komplett steuerfrei – bei Aktiengewinnen würden gut 260.000€ Abgeltungssteuer fällig (falls privat gehalten - auch hierzu in der Zukunft mehr).

Das wohl bekannteste und beste Modell, um Vermögen aufzubauen, ist die sogenannte "Ehegattenschaukel”. Hierbei verkauft ein Ehepartner dem Anderen nach 10 Jahren die Immobilie steuerfrei und das Geld kommt (wieder) von der Bank. Auch das haben wir selbst noch nicht durchgeführt, aber es ist auf jeden Fall auf unserer Liste.

Falls ihr euch dazu kurzfristig informieren wollt, schaut euch dieses kurze Video an:

4. Die VV GmbH als Steueroptimierungsmaschine

Die Ehegattenschaukel ist schon ganz geil, weil man sie auch mit seinen Eltern spielen kann. Allerdings kann man die Immobilie auch in ein selbst aufgebautes Firmenkonstrukt verkaufen. Heute sprechen wir nur über die Vermögensverwaltende GmbH, aber auch dieses Konstrukt lässt sich noch weiter ausbauen.

Die Einbringung von Immobilien in eine vermögensverwaltende GmbH eröffnet nämlich komplett neue Dimensionen der Steuergestaltung: Die VV GmbH muss auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nämlich nur ca. 15% Körperschaftsteuer, was verglichen mit unseren ca. 43% Einkommensteuer ganz gut klingt. Allerdings kannst du nicht mehr steuerfrei nach 10 Jahren verkaufen, weswegen es sich um Immobilien handeln sollte, die ihr langfristig halten möchtet.

Das ergibt aber natürlich erst Sinn, wenn die Überschüsse jährlich so hoch sind, dass sich die teureren Steuerberatungskosten gerechtfertig werden können. Bei meinen ersten Immobilien ist es jedoch theoretisch jetzt schon der Fall, aber ich möchte natürlich in den Genuss des steuerfreien Verkaufs kommen, weswegen ich bis 2031 warten werde, um von diesem Modell Gebrauch zu machen.

5. Der Multiplikator-Effekt: Das exponentielle Wachstum deines Portfolios

Mit jeder erfolgreich finanzierten Immobilie wird die nächste Finanzierung einfacher. Braucht man kurzfristig mehr Eigenkapital? Sicher. Aber dennoch wird eine Bank ja nicht übersehen, wenn ihr eure Immobilie positiv entwickelt (also höhere Mieten, aber gleichbleibende Kreditrate).

• Finanzierungszusagen werden schneller kommen, da die Bank euch kennt

• Eigenkapitalanteil wird sich sicher schnell in einem planbaren Bereich einpendeln

• kleine Zinssenkungen sind möglich

Der psychologische Effekt ist dabei nicht zu unterschätzen: Mit jeder Transaktion steigt das eigene Verhandlungsgeschick und das Verständnis für die wirklich wichtigen Details. Aber auch das ist eher eine These, als dass ich sie bisher beweisen kann.

Fazit: Systematischer Vermögensaufbau braucht Strategie

Immobilien sind mehr als passive Investments – sie sind strategische Instrumente im systematischen Vermögensaufbau. Die wahre Magie entsteht durch das Zusammenspiel aus:

• Steuerlichen Vorteilen

• Mehrfachen Hebel-Effekten

• Langfristiger Wertsteigerung

• Optimierter Unternehmensstruktur

Aber Vorsicht: Diese Strategien erfordern sorgfältige Planung und meist auch professionelle Beratung. Was wir bisher gelernt haben, teilen wir natürlich dennoch mit euch, damit ihr einen Vorsprung erhaltet.

P.S.: Mein größter Fehler war, zu lange mit dem ersten Kauf zu warten, weil ich lange nicht genug Geld hatte bzw. mit anderen Themen beschäftigt war. Die beste Zeit einzusteigen war vor 10 Jahren – die zweitbeste ist jetzt.

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